Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

 

Традиционно сложилось так, что за покупку недвижимости покупатель передает деньги продавцу перед оформлением нотариусом договора купли-продажи! Нотариус задает вопрос участникам сделки: «Вы рассчитались по договору?». Получив подтверждение от продавца и покупателя, заверяет договор, счастливый продавец уносит деньги, а покупатель только свой экземпляр договора, поскольку собственником жилья он станет или нет, будет известно, минимум, через три недели.

Чтобы понять, почему у человека, желающего купить квартиру в Донецке, могут возникнуть проблемы, давайте обратимся к Закону.

Из Законов мы узнаем, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (ч. 2 ст. 331 Гражданского Кодекса), а в ч. 1. ст. 182 Гражданского Кодекса говорится, что право собственности и иные вещественные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

А из «Временного положения о порядке государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений (обременений) и предоставления информации» мы узнаем, что государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество или отказ в регистрации проводится в срок, не превышающий 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента принятия органом государственной регистрации прав заявления (ст. 1.17).

Другими словами, продавец, выполнит свое обязательство продать квартиру в Донецке только через 15 рабочих дней (три календарных недели) с момента подачи покупателем заявления госрегистратору! Для этого покупатель, желающий купить дом в Донецке, заранее должен приготовить все документы, требуемые для регистрации недвижимости, заплатить пошлину и, в тот же день, приложив договор купли-продажи, подать заявление госрегистратору.

На самом деле между нотариальным удостоверением договора купли-продажи недвижимости и госрегистрацией права на недвижимость нового собственника может пройти месяц!

У любого, даже самого порядочного продавца могут возникнуть проблемы, связанные с его недвижимостью или споры с кредиторами. На момент оформления договора у нотариуса есть извлечение из реестра обременений недвижимого имущества, в котором написано об отсутствии арестов на недвижимость продавца.

Однако, в течение трех недель, у кредиторов продавца, если они узнают о продаже жилья, есть возможность обратиться с иском в суд о взыскании с продавца долга, а в качестве обеспечения иска в суд подается заявление о наложении ареста на имущество должника до рассмотрения дела по существу. На основании заявления суд вынесет определение о наложении ареста на имущество должника. Кредитор принесет это определение госрегистратору который, в свою очередь, откажет покупателю в госрегистрации его права собственности на недвижимость. Кредиторы могут это сделать за неделю. Если же суд, в результате рассмотрения дела вынесет решение о взыскании с продавца долга в пользу кредиторов, у покупателя вообще нет шансов получить в собственность недвижимость продавца.

Получив от госрегистратора отказ, покупатель начинает требовать от продавца возврата денег. А у продавца денег уже нет или он не хочет с ними расставаться, и он начинает рассказывать покупателю о своих проблемах, как ему трудно, но он, как только, так сразу все вернет. Покупатель долго будет слушать эти «отмазки», входить в положение продавца, вникая во все его беды и проблемы, а денег все равно нет. Наконец, наступает момент, когда покупателю все надоедает и он подает иск в суд о взыскании долга, и, получив решение суда о взыскании долга, станет в очередь кредиторов. С момента подачи исполнительного листа до продажи жилья продавца с аукциона может пройти год – два.

Из полученных на аукционе денег, первыми заберут свою долю госисполнители и организаторы аукциона – минимум 15%. Оставшуюся сумму поделят пропорционально долгам кредиторов. Поскольку будет продано то, за что покупатель уже заплатил, и даже если цена продажи буде равна цене покупки, что маловероятно (продают за копейки), то сумма, причитающаяся покупателю, будет в разы меньше той, которую он потратил на покупку.

Если продавец будет сопротивляться, наняв адвоката, то покупатель, в конечном итоге, получит копейки, поскольку адвокат, задним числом, создаст кредиторов, которые предъявят продавцу иски на огромные суммы, для того, чтобы минимизировать причитающуюся покупателю долю.

Покупатель вряд ли сможет повлиять на этот процесс, поскольку долговые расписки и договора будут созданы в соответствии с действующим законодательством и, если отчаявшись, покупатель обратится с заявлением в полицию о мошенничестве, ему откажут в возбуждении уголовного дела и порекомендуют обратиться в суд, поскольку существует свобода договора (ст. 627 ГК) и он сам добровольно заключил договор купли-продажи и передал деньги продавцу.

Вероятность потери денег из-за отказа в госрегистрации, конечно, меньше 100%, но она есть.

Есть вероятность лишиться денег и остаться без покупки, даже при условии, что порядочный продавец добросовестно желает продать дом в Донецке, а если продавец мошенник, то вероятность потери продавцом денег равна 100%.

Покупателю застраховаться от потери денег просто: для этого нужно сумму покупки положить на депозит нотариусу.

Это простая процедура, гораздо проще, чем страхование жилья от пожаров и стихийных бедствий, зато сколько нервов будет спасено!

А если продавец – мошенник, он под разными предлогами откажется от продажи жилья на условиях депозита, добросовестные же продавцы только станут ответственнее выполнять свои обязательства.

Часто возникает дилемма, когда продавец за счет задатка хочет устранить проблемы, мешающие продаже недвижимости. Покупатель, вооруженный новыми знаниями, должен сам оценить степень риска потери задатка, а если ему это сложно сделать, обратиться к специалистам.

Но выплата всей суммы, при любых вариантах должна производиться после госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество.

31.03.2017.

 

Перечень статей