Телефон:  +38(099)363-27-63 (Viber), +38(071)353-14-03.

Е-mail: info@alfadom.net

 

Многие встречали объявления «Продам магазин ххх кв. м. на проходняке, цена ххх» или «Продам офис хх комнат хх кв. м…». Объявления периодически обновляются, а покупателей нет, и продавец начинает задумываться, а что же все-таки нужно сделать, чтобы продать свой актив?

Когда человеку нужен дом или квартира, важный критерий, которым он руководствуется – это «нравится – не нравится» и все! Риелтору можно долго распинаться, описывая удобства и преимущества данного объекта, а у покупателя уже сложилось свое мнение, изменить которое нельзя. Вот почему при продаже жилой недвижимости так важен этап подготовки жилья к продаже.

Нежилая недвижимость, чтобы ее продать, требует иных подходов. Прежде всего, кто покупает нежилую недвижимость? Ответ напрашивается сам по себе – предприниматели. А что, в первую очередь, интересует предпринимателя? Конечно, прибыль! И вот тут у продавцов всегда проблема. Сегодня нет продавцов, способных членораздельно растолковать покупателю какую можно получить прибыль от покупки нежилой недвижимости.

Почему так происходит. Обратимся к теории. Что такое нежилая недвижимость с точки зрения бизнеса? Это имущество предприятия, используемое долгое время как средство труда при изготовлении продукции или услуг, стоимость которого закладывается в цену этой продукции или услуг, называемое основными фондами (средствами). Строго говоря, под эту категорию, кроме недвижимости, попадают станки и оборудование, но мы будем говорить только о недвижимости.

Основные фонды (средства), как и люди, стареют и изнашиваются, поэтому настанет время, когда здание износится настолько, что его будет опасно эксплуатировать или оно перестанет отвечать текущим требованиям (моральный износ). Рачительный предприниматель знает об этом и к моменту наступления этого события, за счет переноса стоимости основных фондов на цену продукции или услуг, у него будут накоплены деньги для покупки новых основных фондов.

Накопление денег за счет переноса стоимости основных фондов на стоимость продукции (работ, услуг) называется амортизационными отчислениями.

Существует множество формул и способов расчета величины этих отчислений, однако суть их всегда одна: деньги, затраченные на покупку основных средств должны вернуться к покупателю к концу срока эксплуатации объекта.

Исходными данными для расчета амортизационных отчислений служит срок, время эксплуатации основных фондов и их цена.

Размеры этих отчислений нужны для расчета предполагаемой себестоимости продукции (услуг) которые собирается производить предприниматель.

Это упрощенный подход к определению стоимости недвижимости, который оставил в стороне эксплуатационные расходы, связанные с отоплением, водо и энергоснабжением, и текущим ремонтом недвижимости.

Для проведения таких расчетов, называемых бизнес-планом, нужен опыт и знания, а поскольку большинство предпринимателей работает в «тени», точной информации о собственных прибылях или убытках у них нет, как правильно их посчитать они не знают, поэтому дела ведут интуитивно, в результате чего зачастую остаются на мели. Эта «болезнь» характерна как для мелких, так и для крупных предпринимателей.

Хотите примеры? Да сколько угодно!

Самый простой – это таксисты. У человека есть личный автомобиль и нет работы. Выход напрашивается сам собой – такси. Два – три года человек живет хорошо, тратя все вырученные деньги на личное потребление. Потом автомобиль начинает требовать много денег на ремонт, доходы резко падают и, в конце концов, автомобиль становится рухлядью, а деньги на покупку нового проедены. Другими словами, можно сказать, что человек все это время жил за счет продажи в рассрочку своего автомобиля.

После приватизации наши красные директора и бизнесмены получили в подарок заводы, шахты и пароходы. Почему в подарок? Потому, что их реальная стоимость была на порядки больше цены приватизации.

Далее эти солидные люди, впрочем, как и директора госпредприятий, пользуясь вседозволенностью, начали вести себя, как таксисты – тратить доходы, повторяю, именно доходы, а не прибыль на личное потребление. Самый невинный способ - это за «откат» продать продукцию (услуги) предприятия по цене ниже себестоимости. Более доходный способ – продать продукцию без предоплаты дружественной фирме – однодневке, которая тут же исчезала, после перепродажи товара, обналичив деньги.

Новым владельцам и директорам госпредприятий казалось, что так будет вечно, но через короткий промежуток времени исчезали так называемые «оборотные деньги» - деньги на текущие расходы (сырье, эл. энергия и т. д.). В этой ситуации для исправления положения жертвовали, в первую очередь, амортизационными отчислениями: покупать основные средства предстоит еще не скоро, а жить нужно сейчас, а вот когда положение исправится, вот тогда…

Однако красиво жить уже привыкли, следовательно, кражи продолжались.

Дальше все шло по одной схеме: кредиты, прекращение выплат поставщикам, прекращение выплат зарплаты работникам, банкротство.

В итоге, как и у таксиста, основные средства изнашивались, заменить их или отремонтировать было не за что, плюс огромные задолженности кредиторам.

Разница между таксистом и директором состояла только в том, что предприятие продавалось в рассрочку более длительное время и за гораздо бóльшие деньги, так что директору или собственнику хватало на строительство дома, покупку автомобиля, яхты и т. д., плюс еще создавался какой-то запас наличности.

Любой читатель сможет вспомнить завод или шахту, разрушенный из-за жадности (мотивация директоров госпредприятий: нацаревать 100 рублей и смыться) или глупости – вряд ли собственник хотел такой финал своему предприятию, а то из-за одного и другого вместе.

Таким образом, чтобы продать нежилую недвижимость в Донецке, покупателю, кроме обычных фотографий и рассказов о прибыльности покупки, нужно показать размер амортизационных отчислений и затраты, которые он должен будет сделать, чтобы начать эксплуатировать здание или помещение. А чтобы предприниматель наверняка захотел купить нежилую недвижимость в Донецке, нужно составить характеристику объекта недвижимости, на основании которой можно будет составить бизнес-план и показать, какую продукцию или услуги для получения прибыли можно производить в продаваемом помещении и размер этой прибыли, чтобы покупатель понимал, за какое время он сможет «отбить» свои вложения.

Если же продается действующий бизнес, тогда, тем более, следует показать покупателю получаемую прибыль.

В заключение пример объявления о продаже коммерческой недвижимости: «Продам действующий салон красоты с дизайнерским ремонтом 36 кв. м., 1 этаж 5 этажн. дома в Ворошиловском р-не, цена $30000,00, реальному покупателю хороший торг».

После ознакомления с помещением появилась дополнительная информация: однокомнатная квартира в хрущевке, построенной в 1962 г., в которой сделана перепланировка – нет кухни, установлены 2 парикмахерских кресла и столик для маникюра. Здесь можно обойтись и без бизнес-плана, чтобы понять, что для того, чтобы вернуть деньги, придется лет 100 24 часа в сутки без перерывов стричь головы и красить ногти.

Из разговора с собственником стало понятно, что он хочет «отбить» деньги, потраченные на дизайнерский ремонт, а когда его проинформировали, что такую квартиру можно купить $8000,00 – 10000,00, ответ был обычным для таких случаев: «Знаю я вас, перекупщиков, продавать я не спешу и на такую красоту найдется реальный покупатель!».

Для справки. Реальный покупатель, примерно, то же самое, что и идеальный муж – слепоглухонемой капитан дальнего плавания, только вдобавок он еще должен быть доброй феей, чтобы исполнять все желания продавца. Если встречали такого, дайте знать!

 

Перечень статей