Если проблему можно разрешить, вряд ли стоит о ней беспокоиться.
Если проблема неразрешима, беспокоиться о ней бессмысленно.
Далай Лама
Продолжение, начало смотрите в ч. 1.
Реальная проблема
Собственник недвижимости в Донецке, живущий за пределами ДНР, решил продать ее. Приехал в Донецк и у нотариуса его ждал сюрприз – он узнал, что, до заключения сделки, ему следует заплатить налог 10 % от оценочной стоимости продаваемой недвижимости! И что делать?
Прежде всего, давайте узнаем, когда такая ситуация возможна. Поскольку продавцами и покупателями недвижимости чаще бывают физические лица (граждане, иностранные граждане и лица без гражданства, в т. ч. нерезиденты, получающие доход, не связанный с предпринимательской деятельностью, от операций (выплат, кроме социальных, а также банковских переводов между физическими лицами), проводимых на территории ДНР – ст. 15.6 Закона ДНР «О налоговой системе» далее по тексту «Закон»), то разговор о налогообложении будет касаться только их, да простят меня юридические лица! Из Закона мы узнаем ставки налога при операциях с недвижимостью:
Вид выплат |
Для резидента |
Для нерезидента |
||
Ст. Закона |
Ставка, % |
Ст. Закона |
Ставка, % |
|
Стоимость наследства или подарков не от лиц первой степени родства (родителей, детей, супругов) |
122.3.1 |
5 |
122.3.2 |
10 |
суммы от продажи (обмена) объектов недвижимого или движимого имущества не более 1 раза в год |
123.1.4 |
0 |
122.3.4 |
10 |
суммы от продажи (обмена) объектов недвижимого или движимого имущества более 1 раза в год |
122.3.3 |
5 |
||
суммы от сдачи имущества в лизинг, аренду (субаренду), сдачи жилой и нежилой недвижимости в аренду |
122.3.5 |
20 |
122.3.6 |
30 |
Согласно ст. 122.8 Закона нотариус при совершении нотариальных действий будет действовать как налоговый агент в части исчисления подоходного налога по суммам доходов, полученных физическим лицом от продажи недвижимости – исчислит и проверит полноту перечисления физическим лицом, в том числе нерезидентом, соответствующей суммы подоходного налога в бюджет ДНР.
Исчисленный нотариусом подоходный налог должен быть уплачен продавцом недвижимости до совершения нотариальных действий через банк по месту нахождения рабочего места нотариуса (нотариальной конторы), а полученный нотариусом платежный документ о перечислении налога в бюджет, будет основанием для совершения им нотариальных действий.
А чтобы продавцу жизнь мёдом не казалась, Закон обязал нотариуса (ст. 122.8.1):
- проверять по регистрационному номеру учетной карточки налогоплательщика продавца или серии и номеру паспорта количество случаев продажи объектов недвижимости в налоговом году по данным Реестра регистрации нотариальных действий;
- определять сумму дохода плательщика налога от продажи объекта недвижимости исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи (мены), но не ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества, рассчитанной субъектом оценочной деятельности в соответствии с действующим законодательством ДНР об оценке имущества, а, как мы уже писали, оценочная стоимость будет в 1,5-2 раза выше рыночной.
Любой здравомыслящий человек скажет, чтобы избежать уплаты налогов или минимизировать их, нужно быть или стать резидентом ДНР.
Что такое резидент. П. 33 б ст. 11 Закона ДНР «О таможенном регулировании в ДНР» говорит, что резиденты – это физические лица – граждане ДНР, иностранцы и лица без гражданства, которые имеют постоянное местожительство в Донецкой Народной Республике, в том числе те, которые временно находятся за границей.
Резидент продавец или нет нотариус будет определять по регистрации его места проживания. Обращаю внимание: проживания, а не пребывания! Какая разница? Проживание – это постоянно, а пребывание – это временная регистрация, на полгода. Для подтверждения статуса резидента нотариус потребует от продавца предъявить ему паспорт, если у продавца паспорт Украины, то адресную справку из миграционной службы ДНР и карточку учета из абонентской службы или обслуживающей дом компании.
На сегодняшний день с регистрацией места проживания сложилась такая ситуация: есть миграционная служба Украины и есть миграционная служба ДНР. Это разные службы, которые между собой не взаимодействуют.
В связи с этой двойственностью образовались две группы продавцов недвижимости в Донецке:
1) проживающие в Украине и имеющие статус вынужденных переселенцев. В миграционной службе Украины они получают временную регистрацию места жительства без ее отметки в паспорте, т. е. в паспорте у них осталась донецкая «прописка», а в миграционной службе ДНР у них осталась регистрация места жительства и они стоят на учете в обслуживающей дом компании, т. е. они резиденты ДНР;
2) зарегистрировавшие после начала войны свое место жительства в Украине. В миграционной службе Украины они «выписались» из Донецка и «прописались» в Украине, в связи с чем им сделали отметку в паспорте с указанием места жительства, а если они получили паспорт нового образца (пластиковую карточку), то обязаны предъявлять «Витяг з Єдиного державного демографічного реєстру щодо реєстрації місця проживання», и в миграционной службе ДНР у них осталась регистрация места проживания и они остались стоять на учете в обслуживающей дом компании - должны платить за воду, газ и мусор, однако они уже нерезиденты ДНР! Почему? Ответ простой: последнее действие аннулирует предыдущее, т. е. сравнив даты регистрации места жительства в паспорте (в вытяге) и карточки учета обслуживающей компании нотариус быстро определит статус продавца и начислит налог, согласно Закону.
В этой ситуации человеку, собирающемуся получить в наследство недвижимость, продать ее или сдать в аренду нужно перед совершением сделки зарегистрировать свое место проживания в ДНР. После регистрации он получит адресную справку, поскольку штамп о «прописке» ставится только в паспорт ДНР (отметки в украинском паспорте останутся прежними). На основании этой справки управляющая компания поставит собственника на учет (заведет карточку). И вот только тогда продавец станет резидентом ДНР и может идти к нотариусу.
Нет, конечно, если у продавца много денег, можно обойтись без этих заморочек и просто заплатить налог – это личное дело каждого, ведь человек осуществляет свои гражданские права свободно, по своему усмотрению (ч. 1 ст. 12 ГК Украины)!
Если продавец, в силу разных причин, затрудняется зарегистрировать свое место проживания самостоятельно, Жилищное Бюро «Альфа-Город» всегда к его услугам.
05.05.2017.